数年产业园运营经验之谈,教你如何避坑?

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楼主 2019-07-15 18:15:49
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上海柳岸春风

子曰,不知生,焉知死?而对于眼下的产业地产而言,却是“不知死,焉知生?”只有多从过往的失败案例当中吸取经验教训,才能让后来者更好地生存发展下去。

不幸的产业园区各有各的不幸,每个案例都可以写一本书。我们归纳了产业园区失败的几类主要原因,并配以相关的案例。这是它们悲催的命运,但同时也是它们对于行业的价值所在,记录它们,为后来者鉴。

【一、不仔细研究法律法规,没有风险准备】

我国的土地出让方是各地方政府,而与产业地产有关的法律法规,各地有很大区别。

一个地方的成功模式,不能复制到另一个地方。因为相关法律法规,是在开发过程中逐渐接触到的,有些企业不做调研,盲目进入新的地区,最终导致重大失败。

主要法律问题:工业地产是否可分割销售

建好的园区能否进行分割销售,对于资金准备不足和财务成本较高的企业来说,是生死线。而关于这道生死线的规定,各地完全不一样。

在行政管理实践中,对“工业地产”分割销售转让原则上是不允许的。但实际上我国房地产管理主要法规和国土资源部有关行政规章中均没有禁止“工业地产”分割转让的规定。

地方政府禁止分割转让,主要原因在于企业获得“工业地产”用地的时候,大多是低价乃至零地价获得,而政府在价格上让步是因为对该产业园区的未来有期待,希望它能实现政府的某些目的,一旦允许分割转让,政府目的无法达成,且将冲击正常市场,滋生腐败。

但随着政策的开放,有些地方开始有条件允许工业地产分割销售转让的,比如2014年3月14日,杭州市人民政府出台规定:“鼓励开发区(园区)建设标准厂房,标准厂房可以分幢、分层转让,中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。”2014年3月28日上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局规定“(三)研发总部通用类……土地房屋整体转让和分割转让的,需经出让人同意”。

南京、武汉、中山、广州、东莞等地也都陆续出台了相关规定,细则各不相同。

但是,如果园区开发商如果不详细研究各地规定的不同,很容易出现各种问题。

失败案例1:

某龙头房企,在一二线城市通过收购方式获得一已经基本建成的产业园区,本以为可以根据其之前在某一线城市的成功经验分割销售迅速回款,最终却发现当地根本不允许分割销售,如果分割销售要转换土地用途,需要缴纳非常高的地价,得不偿失,结果项目一直停顿,几年没有处理。

失败案例2:

某企业用很低价格,在南方某都市获得一块地,用于建设文化产业基地,其核心是一家艺术品博物馆。在付出数千万之后,该企业觉得回本的时候到来,把该基地分开出租给数百家工艺品商店,租期数十年,并称这并未背离发展文化产业的初衷。后来该公司被举报,政府初步认为其变相销售。因为引发众多纠纷,企业负责人被警方控制。

【二、迷信地方政府官员的能量和承诺】

许多企业本来很谨慎,但却坚信地方政府无所不能,地方政府主要官员一拍胸脯,就觉得没有什么好顾忌的。目前许多城市都在大造特造新城,一个新城里就要有产业,于是很多企业就被忽悠去了,地方官员承诺在贷款、招商方面做工作,企业就自以为没有后顾之忧。但是,官员是有任期的,一旦调任,很多私人承诺不再算数。另外,地方政府也并非无所不能,不尊重市场规律,不断用地方权力和资源来解决问题,最终不过是不断延后问题的爆发。

虽然国家最近出台相关政策对企业家的相关权益作出了法律依据,但还是想提醒一下产业园区:海燕,你可得长点心呐!

失败案例:

华北某城市,规划了数百平方公里的工业区,最初的宣传称里面有若干国家级大项目,等等。众多的产业园、生态城也就落户于此。但规划过于宏大,计划过于乐观,那些国家级大项目因为临近大都市的强势竞争,最终一一泡汤。当地政府向银行借款太多,银行不愿意再投入,而之前投入的数以百亿计的资金,光利息都成为当地政府的沉重负担。最终,在当地政府鼓动下进入该工业区的开发商、建筑商,一个个折戟沉沙,只好吞下苦果。

【三、用做住宅的方式做产业地产】

传统模式中,住宅在修建之前,是不知道自己确切的客户是谁的,只有大概的定位。于是,很多企业转型做产业园区的时候,仍然沿用原来的模式,只是经过大概的调研,自己确定一个方向,以为这样修好园区之后,就可以像卖住宅那样卖出去或找到租户,却不知道这样的想法其实是大错特错了。而且,人们对住宅的主要需求,许多时候是大同小异的,而不同产业对园区的需求,是完全不同的。

更重要的是,产业地产,许多时候本就不依赖第一轮销售或出租盈利,其盈利来自于后期的经营,经营带来园区本身的升值,为企业服务可以有持续的现金流,等等,如果仅仅是销售出去,而没有确定的销售群体,后期也基本是要失败的。

失败模式:

1、定位产品的时候,不能确定到底谁会入驻,于是打一些自己可能都不相信的噱头名字,比较代表性的是“电商产业园”、“文化产业园”,最终奇迹没有出现,招商失败。

2、产品卖出去了,却没有企业入驻,很多都是投资客,政府因此不满,不愿意继续给优惠条件,企业后期经营也就此失败。

3、产业园与城市商业区和住宅区距离过远,生活不便,早期虽然通过各种优惠政策吸引到企业入驻,后期却纷纷离开。

失败案例:

甲企业在一三线城市做了一个民间工艺产业园,因为认为当地民间工艺产业比较发达,可当地此产业虽然比较发达,总产值却也只有几千万,而且非常分散,大多是手工制作,集中在一起并没有太大优势,大家也不喜欢聚集在一起,最终项目失败。

【四、没有专业团队,个人力量有限】

产业园区是个系统工程,不是一两个内行就可以做的,必须是一个团队才可以。如果完全从头开始,不如直接收购一个专业公司来做。

失败案例:

某房企一直做住宅,后来开始做产业园区,后来发现问题,高薪聘请来一副总负责相关事宜,但副总历时两月发现自己60%的指示无法得到实现,最终辞职。

综上,产业园区运营中的大坑主要是在定位规划阶段,跟政府政策博弈的要素没吃透,最后演变成拖垮园区的大坑,同时对产业和区位定位的偏颇,以及专业团队打造能力的缺失所导致的。

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