“捂”了两年,这可能不是你想要的东二环

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楼主 2019-08-13 13:12:18
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省委大院

今天要踩的这个盘位于东二环内,“爸爸”在全国具有相当高的知名度,自己名下还有支球队,经常在亚冠联赛上征战;亲哥有个霸气的名字叫中央广场,拿到身份证还没得两年。旁边的

楼盘详情

项目名:恒大雲門

类型:高层

总户数:312套

总栋数:5栋(住宅4栋+1栋商业)

预计推出时间:12月

装修情况:清水

梯户比:两梯两户,两梯三户

容积率:4.5

绿化率:30%

地铁:4号线,8号线(在建)

占地面积:15892平米

物业费:待定

你以为矮的那栋是小高层,错误的常识性判断,后面慢慢讲

东二环内,还要啥“自行车”呢?

项目位于东二环内,双林北支路和小龙桥路的交汇处。2016年6月29日,经过73轮竞价,恒大以10550元/㎡楼面价将小龙桥23.84亩土地收入囊中,“雲門”的亮相就注定不凡。由于位置的特殊性,往北可以直抵建设路商圈,往南不费吹灰之力就能到达万象城,地理优势不言而喻。

这不是六个核桃,而是六个显著地标

注意六个红色圈圈,基本上大概的位置应该清楚了。和恒大中央广场不同,项目位于“大哥”的西侧,不临二环高架是一个优势。

蓝色地块是项目所在的位置,红色地块是亲哥“恒大中央广场”,黄色方框是邻居全国“大佬”中海的新华府,黄色箭头处是二环路高架桥。由于独特的地理优势,该项目的配套设施相当完善:

交通配套完善,各种公共出行以及自驾出行,都极为方便。

1、门口就有个快速公交BRT,就在中央广场所在的路口,从雲門走到该站点,最多五分钟。见下图:蓝色箭头处是快速公交,红色箭头处是云门所在的地块,中间看起来正在修的是中央广场,目前已经交房且入住。

2、目前距离项目最近的是地铁4号线双桥路站,实际距离是1.1公里。

3、8号线的万年路站2020年通车,距离该项目仅有六七百米,步行约为十分钟。

4、通过二环高架的转换,从项目门口,上高架引桥,可以直达城南方向,这也是一个非常便捷的通道,方便自驾出行的业主。

关于“双林北支路”,不得不说的事儿

本工才到成都第一年,就住在双林北支路,足足住了半年,对这片有了最初的认识。当时还没有中央广场,没有新华府,总之是比较早的时候。这条路有两个关键的地方需要注意:

1、老居民区较多,至少在恒大雲門的西侧,就有大量的公司福利房以及各种30年房龄的老小区。以新华社区为例,见红色方框处,红色箭头为恒大雲門

可见,这里的居住成分相当复杂,生活环境较为恶劣。一帮子老少爷们都盼着拆迁,但是至少在本工离开到现在足有七八年了,仍然没有拆迁成功。下图可以看到,是居民在政府官网上的留言,时间是2018年10月23日(位置在上图最左的蓝色圆圈处)。

官方的回复是,改建为主,避免大拆大建,也就是说这一块区域还要存在多长时间,不得而知。

2、新华公园后门,这里就是好吃嘴的天堂,说到新华公园后门或者双林北支路,第一印象就是,这里的吃货很多,各种知名网红苍蝇馆子,几乎都汇总于此。

“捂”了两年,开盘不情不愿?

本批次将要推出的楼盘共有5栋,其中4栋跃层住宅,1栋商业,建筑面积在168到285的区间范围内,共312套房源。既然要充分利用23亩地块的建筑指标,跃层的设计可以实现利益最大化。

有网友爆料2016年年末就在盯这个盘,当时清水报价两万,但是直到现在都还没开,着实令人费解。

从图中可以看到,4号楼最矮,但即便如此也有26到27层,23亩地块放了五栋楼,中庭有多大,可想而知。价格方面,踩盘的时候,置业顾问“装莽”,故意说什么都不晓得,价格不清楚,精装还是清水也说不知道,感觉就算即将开盘,也是不情不愿的感觉。但本工从其他渠道打听到,清水估计18000

其中,1号楼43层,两梯两户,户型面积约257平米共40套;2号楼45层,两梯三户,面积为180到308共99套;3号楼45层,两梯三户,面积为167到286平米共99套;4号楼1单元27层,两梯两户面积为257平米,共26套;4号楼2单元26层,两梯两户,户型面积为170到290平米共48套。

具体户型面积大小以及户型分布见下图:

A01建筑面积257平米,实得285平米

C01建筑面积170平米,实得199平米

C02建筑面积168平米,实得188平米

C03建筑面积214平米,实得235平米

B01建筑面积273平米,实得300平米

B03建筑面积170平米,实得195平米

根据现场看到的实际情况,本工认为,最值得购入的楼栋应该是4和1号楼,优点是视野开阔,虽然临街,但小龙桥东巷实际上非常窄,没有具体的车流量,但受干扰程度非常低。其他楼栋要么是和隔壁项目相邻太近,低楼层受遮挡的概率较大,要么就临主干道,一定程度上会受到影响。具体请看下图(小龙桥东巷):

4号楼背后与中海新华府相交

关于产品,这三点需要注意

1、因为地块太小,没有中庭环境,所以开发商在中庭这里设置了一个下沉式花园,这样设计的好处是,加大了中庭部分的层次感,从“平层”到“跃层”的转变,增加了使用空间,可以配置更多的功能。说明开发商也意识到了“地块小”的这个问题,所以用心做了这么一个设计。

2、3号楼与2号楼的楼间距达到了150米,尽管如此,相比于恒大中央广场来说,还差得远,毕竟后者地块有90多亩,围而不合的点式布局,还导入了大型灌木,至少在中庭一眼望去,颇有浓厚的居住氛围。注意蓝色区域:

恒大中央广场中庭实景

3、6.3米挑高,60平米主卧,对于跃层来说,足够壕的户型面积,也意味着总价的提升。

部分户型图展示

A01四室三厅两卫一厨

B01五室四厅三卫

C01三室三厅三卫一厨

1期自带商业配套运营惨淡 2期商业前景堪忧

尽管毗邻建设路和万象城两大商圈,恒大自身还是在两个批次设置了商业,方便业主日常消费。在本工看来,这种做法实属无奈之举,除了拿地之时商业的硬性指标外,以雲門为例,如果在5号楼商业的位置再上一栋高楼,业主们的居住舒适度将大大降低。

据实地看到的情况,1期中央广场的商业配套,给人的感觉就是门可罗雀,除少数几家还在营业外,大部分门面呈现的都是招租状态。

2期商业的现状,是需要面临周边很多老破小,社区底商的冲击,另外中海新华府也有自己的商业街区,类似的销售业态,以及呈现出来的萧条状,雲門的商业前景实在令人堪忧。

品质改善请绕道,投资随意

改善请抬脚,毕竟是东二环,卖掉一个就少一个。但是若你要追求品质,却大可不必,一个连居住环境都不能满足的项目,买来干啥?何况改善需求的客户,一般都为二套房,以168为例,首付6成,接近200万,压力肯定还是不小的。

即便是东二环,这个价位还是有不少的选择方向,比如近在咫尺的滨河湾,可能精装才20000,大平层+精装房,还有不错的视野,也是不错的选择。

来源:买房特工队

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