物业当真“不作为”?公司老总道出真相

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楼主 2022-01-08 15:42:43
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前不久,济南外海·蝶泉山庄某栋楼电梯坏了一部,该楼顶层业主王斌不得不自掏腰包垫付维修费用,本希望能从专项维修资金中返还,却至今未果。在他看来,物业对业主的正当诉求存在推诿现象,“交了那么多钱,物业咋不干活?”王斌感慨道。

  

王斌的遭遇,正符合公众对物业“光拿钱不干活”的外在印象,但内在原因却是业主、物业、业委会三方诉求的完全不同。山东师范大学房地产系兼职教授、导报特约评论员吕兆毅便将其归结为“诉求不相容”,认为这是在现有体制下的一种“城市病”。对此,受访的物业公司则提醒,若“不相容”的状况发展下去,小区会出现环境越来越差、业委会越来越不作为、物业服务水准越来越低的多输局面。

  

经济导报记者采访发现,如今在外海·蝶泉山庄,业主、物业、业委会三方陷入了“三个和尚没水吃”的困境。

 

 



业主自掏3000元修电梯

  



“物业费从来都是预交一年的,小修小补从来不求上门服务,像我这种‘模范业主’,他们竟这么对待!”一见到经济导报记者,王斌就不停地抱怨。

  

据王斌介绍,他在外海·蝶泉山庄某栋11楼的房子是去年购买的二手房,过户后简单收拾一下就租了出去。结果租户刚刚入住就赶上电梯故障,并以此为由要求退租,王斌只好自己先垫付3000元维修应急。

  

根据《山东省物业管理条例》,电梯属于共用设施设备,应由业主大会筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金维修。

  

王斌认为,修电梯应该由物业先期垫付,并主动与业委会协调申请。他本人作为业主,应急垫付属于为物业代劳,事后物业更应积极出面,从设备专项维修资金中返还给他3000元。“但物业说,这笔资金他们无权申请,然后让我一趟趟去他们隔壁的业委会走程序;业委会又说,动用这笔资金必须提请多数业主同意,于是我还得回去联系楼上的其他业主……一来二去,几个月过去了,现在这笔钱还没着落。”

  

在吕兆毅看来,物业公司的诉求是盈利,与业主的诉求背道而驰,甚至影响了社会各界对物业管理的整体印象。

  

不过,外海·蝶泉山庄物业管理方——山东鑫涌济南区域总经理张健也对经济导报记者大吐苦水:“我们小区最后一批交房是2007年,不少电梯已经到了使用年限。所以公司自从2015年10月份入驻后,先后花了40万元维修电梯,也只能勉强让电梯安全运行而已,后续的维修费用也是公司垫付的。”

  

据张健介绍,外海·蝶泉山庄物业费执行价格参照济南市区普通住宅物业服务“三星级”收费基准,王斌所居住的小高层还下调至每月每平米0.95元。目前他们公司负责小区公共设备基础维护、公共绿化“两护”、公共保洁和基础公共秩序维护,这些花费,依靠小区物业费已难以维持。而小区经营性收入并不归物业,所以“现在公司账上实在是没钱了,共用设施设备只好请业主自己协调专项资金了,我们只能执行维修任务”。他称当初公司垫付的、用于共用设施设备维修的资金也申请不下来,并认为小区业主、业委会、物业三方面的沟通存在问题。


“超标服务”的后遗症


那么,山东鑫涌为何要垫资为小区维修电梯?张健解释,这是为了迎合业主的诉求,“我们希望用这种方式,与业主建立良好的关系,把物业工作长期进行下去。”他把业主的诉求归结为“超标服务”。

  

所谓“超标服务”,就是物业管理方在现行收费标准的基础上加大投入,给业主更高一档的服务,“比如我们小区实行的是三星级服务标准,该标准规定每1万平米配备1名保洁;而我们之前20万平米备了40名保洁,大大超过了规定。”

  

然而如吕兆毅所言,物业公司的诉求是盈利,所以超标服务最后也需要有人买单。“现在很多国内一线开发商在楼盘开发过程中,旗下物业管理公司实施的就是超标服务,借此为楼盘积累良好的口碑。”

  

“一旦楼盘销售任务完成,‘不需要’良好的口碑了,开发商会在第一时间联系召开业主大会成立业委会,然后马上向其申请提价。”张健称,物业的超标服务不可能永远维持下去,所以业委会“要么接受涨价,要么另请高明”

  

“很多小区业委会成立之初,无不致力于维护小区公共环境。但不同业主个体之间不同的诉求很难协调;再加上业委会负责管理专项维修资金,权力也不小,这就造成了本应站在业主一边的业委会,成了业主和物业以外的‘第三方’。”张健表示。

  

可以想见,若物业真提出涨价,业委会无论作出涨价或另请高明任一决策,都会引发部分业主的不满。吕兆毅直言,这是典型的诉求不相容,“业主希望享受超标服务,物业需要正常盈利,再加上掌握大笔资金却受‘夹板气’的业委会,三方极易发生矛盾。”

  

张健见证过不少小区的“兴衰”,直言如果上述矛盾发展下去,结果就是“物业换了一茬又一茬,但服务水准却越来越低,造成业主的居住环境越来越差;饱受质疑的业委会越来越不愿意作为,个别还出现了专项维修资金中饱私囊的情况,最后业主罢免业委会,然后又是一轮新的循环。”

  

根据上述说法,外海·蝶泉山庄物业与业主的矛盾,很多都指向了业委会。于是经济导报记者联系了外海·蝶泉山庄的业委会主任,但对方婉拒了采访。


积极作为破解不相容


综上,业主、物业、业委会三者同在一个小区,却呈现出一种“三个和尚没水吃”的困局。

  

这个困局如何来破?张健讲了一个他亲历的案例。“楼上业主家埋在地板下的水管破损,造成楼下业主天花板漏水。楼上业主居住拒绝维修,并提出如楼下业主想维修,不仅要自掏腰包,还要补贴楼上业主租房的费用。于是楼下业主找我来协调。物业虽然无法命令业主,但我感觉是楼上侵犯了楼下的‘相邻权’,所以建议楼下可以此为由起诉楼上先停水,然后再坐下来谈维修费用分摊的问题。结果楼下一听要起诉,觉得邻里邻居打官司不好,最后还是自己掏钱解决的。”

  

在张健看来,不同诉求之间的个体完全可以通过“积极作为”来解决矛盾,“原本能申请相关部门‘积极介入’,结果楼下‘消极应对’,纵容了楼上不说,还加深了矛盾。”

  

吕兆毅则认为,上述困局是现行房地产开发政策中“封闭式小区”的建设理念所致,“圈起一片地搞建设,外面水泼不进,内部各方的矛盾也协调不了,这就是一种‘城市病’。”

  

经济导报记者发现,相关部门已出台《济南市业主大会和业主委员会指导规则》,为小区各方划定了行为规范。张健也称,目前济南一些房地产开发商与驻济高校成立了类似“业委会联盟”的组织,专门培训小区业委会,促进小区各方沟通交流。


  

也就是说,在现有条件下,社会各界已形成“上下合力”,积极作为,以期缓解并治疗这种不相容的“城市病”。

  

至于未来的走向,,“不再建设封闭式小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”的理念就很有代表性。

  

“协调矛盾要找到各方的最大公约数。既然封闭的小区各方诉求无法达成共识,那就应该从外部引入更多的、更高层面的诉求。”他认为,未来城市的发展方向是“产住融合”而非封闭式小区,“一个各方融合的产业区,少数群体间不相容的诉求可以被协调发展的共同诉求打破。”

 

来源:经济导报 

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