万科房地产项目批量精装修方案
万科房地产项目批量精装修方案
1.1与精装修住宅相关的背景
1.1.1毛坯交楼,菜单式装修,精装修交楼,全装修住宅,工厂化生产,工业化生产,住宅产业化,“批量精装修”。
1.1.2实行全装修交楼的利与弊。
利:方便客户;方便物业管理;大量节约资源;因批量采购实现超额利润;降低税负。
弊:管理力量增大;工期变长;投诉增加。
1.1.3本讲座的局限性
1.2精装修住宅各地实施进展情况
1.2.1广州,北京,上海,深圳,长三角资料来源于:
广州万科(360蓝山+601城花+423城南+252花城+220花城+142万科城 +133万科城别墅+350天景)、上海万科、南京万科、佛山万科、成都万科、东莞万科、深圳万科、南昌万科(231)。
武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产
广州金地(96复式户型+196平面户型+117荔湖城),深圳金地(约500金地名津)
广州方圆(217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色)
广州恒大(88第三金碧)
东莞中惠(414香樟绿洲)
南京百胜麒麟(557东郊小镇)
广州地铁、无锡复地,等等,恕不能一一致谢!
1.2.2特别鸣谢--广州万科
目前最好成绩:同时交付601套,到访538套,办手续523套,一次收楼率94.7%,零问题交付246户,全屋入伙时问题平均数(含甲分包)0.86条--2007年7月9日数据。见交楼快报1、快报2
已知的最好成绩:同时交付1400套,入伙总问题数1600条。
括号内数字,表示本年度内完成交付的项目套数。
1.3假想中的管理对象
1.4衡量成功与否的指标:客户满意度
客户满意包括多个角度,多个维度
2.1采用的材料品牌示例
2.2更多细节
某工程细部做法图片
某工程交楼标准材料明细表
一些改进的节点设计做法
2.3有关设计的一个小总结
2.3.1精装修不是“先毛坯,后装修”,设计应该从建筑结构阶段开始。
2.3.2可能遇到的问题
定位问题:中性化设计?轻装修,重装饰?
低造价时
中等造价时
高造价时
如何避免设计错误?讨论1,讨论2,讨论3。
如何适当减少现场施工难度?
如何与采购密切配合,有效降低成本?
2.3.3讨论的话题:
如何体现个性化?
由谁设计?
如何加深设计师的体验,如何通过客户投诉改善设计?
设计如何实现标准化?如何实现工厂化?可参考的书籍
3.1四阶段施工管理法
3.2准备阶段工作
3.3本阶段工作
1.开始:根据不同的项目,需要做适当的提前进场安排。
2.工棚打建:需要解决生活场地和部分加工场地问题。
3.办公设备进场。按照CI的规定搭建办公场地。车辆与办公室的位置重点考虑。
4.施工队伍进场、队伍培训:非常重要,直接关系到项目成败。特别提醒,甲方指定分包单位也要参与培训,以统一管理思路。
5.图纸会审:关键是就每一种户型进行现场对比,重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与室内的关系。
6.施工组织设计报审。按照甲方及监理要求执行。
7.详细材料计划报甲方。此工作费时费力,需要认真对待。尤其是瓷砖部分,务必考虑设计损耗以及施工损耗,尤其是瓷砖的损耗,很多人难以相信因为设计排版的原因,损耗率远远超过定额的规定,对此需要有充分的沟通。
8.与总包开始移交场地:这件工作可能比较比较艰难,需要借助甲方、监理的力量。不可能强求土建总包解决所有的大小问题,那样只能是浪费时间。要学会妥协的艺术。具体可参见后文专门的场地移交程序。此时甲方指定单位也应参与移交场地,橱柜单位应开始测量尺寸进行加工,木地板单位应就场地平整提出要求,木门单位应检查洞口尺寸,提出整改要求。由于移交的工作量很大,需要调动班组的力量组织移交。
9.冷水管打压,冷热水对接长时间试验,电气管线逐条测试移交:热水管渗漏不容易检查,解决方法是与冷水管对接,使其长时间处于持压状态。
10.总包整改:可能很不及时,需要借助外在的管理力量。
11.接受时的再次检查:需要掌握妥协与协调的艺术。
3.4本阶段工作重点
3.4.1首先,是就各种管理思路达成一致,以及组织对班组的培训。
3.4.2其次,是与土建的移交。经常拖延。以下问题属于总包不可推卸的责任:
基层裂缝。
各种渗漏:外墙及外窗渗漏,卫生间结构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏,由于总包不履行打压责任而引起的管道渗漏。
由于总包引起的、难以弥补的房间不方正、大小头等。
各个地方的分户验收标准、业主对于最终验楼的标准很不一样,北京南京、上海、宁波、无锡等多个地方都出台了分户验收标准。这些标准侧重于强制性条文要求。因此,只能当作必要条件,而非充分条件。
防护栏杆的安全高度需要关注,若返工,对装修影响大。
安全玻璃。《建筑安全玻璃使用规定》颁布已有数年,但是违背规定者常见。以下部位需要采用安全玻璃:7层及7层以上建筑物外开窗;面积大于1.5平方米的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗;楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板;倾斜装配窗、各类天棚(含天窗、采光顶)、吊顶;室内隔断、浴室围护和屏风。
楼层空间净尺寸。有的地方小业主会在验楼时仔细地测量房间长宽高净尺寸。南京当地政府竣工验收时,在每个房间内设置5个测高点,检查房间净高误差。
卫生间属潮湿工作环境,灯具外壳需接地。
3.5无需移交阶段的工作
3.6本阶段的管理工作
12.政府验收的问题:精装修是否参加验收?如何穿插,竣工文档的要求
13.样板层施工。
14.轻钢龙骨石膏板(或松本板)吊顶基层,墙面面砖镶贴:这都是优先工序。其中,泥水必须在第50天左右大面完工,这是十分重要的工作,务必重视。
15.乳胶漆刮腻子以底漆:实际上和第13工序同时开展,主要是因为工作面宽广,条件上允许交错施工。
16.地砖铺贴。
门槛石、窗台石、其它石材铺贴,公共楼梯间踏步砖铺贴。
门槛石先装,目的是使得卫生间的门框完全落在门槛石以上,可以避免未来受潮发黑的问题。
17.楼梯间的施工提前较多,主要是泥水工作希望提前完成,而且,根据经验,楼梯踏步的保护并不难,造成破坏的损失不大。
18.门框底框安装、室内栏杆安装:底框装在门槛石上面。栏杆要适时跟进,避免后期打凿。需要预埋的,一定要在泥水施工前完成。
19.墙砖、地砖在门边、栏杆附近的收口。
20.厨房墙面不锈钢安装、橱柜以及洗脸台的框架安装:主要考虑了成品保护以及加工厂实际的生产过程。
21.正式的门框安装:橱柜已经运输进去,那么碰撞门框的可能性大大降低了。
22.橱柜门扇、台面安装:主要是考虑到加工厂此时已经完成加工。
23.乳胶漆第一遍面漆施工。
24.公共楼梯间墙面乳胶漆及第一遍面漆施工:工序有提前,理由同前。
3.7本阶段工作重点
1.首先,要保证泥水的施工进度及其质量控制。以4个月的工期作为考量,一般宜在50天左右完成绝大部分泥水施工,而且要保证质量,否则返工引起无穷后患,清爽的验收移交必定落空。此阶段还需要协助业主做好材料管理,否则容易出现材料供应不及时的情形。
2.泥工的质量标准差异比较大。首先,与选择的墙地砖品种、质量有很大关系。无缝砖对砖的规格要求很高,规格误差少许就能凸显砖缝不均匀。在上海,贴砖时较为广泛地使用塑料十字叉,以保证墙砖缝均匀一致,值得推广。在验收标准方面,砖越大越容易出现空鼓。上海万科的检验标准是50mm以内的空鼓可以不返工,我公司的的标准更严格一些,墙地砖均不允许出现空鼓,但是砖缝美观方面我们仍没有达到上海的较高要求,这与我们的质量要求不到位有关,也与供货质量有关。
3.其次,油漆要早施工。尽管理论上讲泥水先行是通常规律,但实际上由于工作面很宽,所以刚开工就可以开始乳胶漆作业。此工序提前的目的,在于延长涂料施工时间,因为涂料的质量是需要时间作为保证的。为了保证足够的作业时间及最终的观感效果,涂料最后一遍工序安排在所有主要工序完工后。
4.合理的施工组织对油漆的最终质量影响很大,也决定了油漆班组是否赚钱,积极性高不高。
5.第三,某些工程的木工工作量也不小,要注意组织。
3.8必须移交阶段的管理工作
3.9本阶段的主要工作
25.入户门安装,上锁:这是一个非常重要的工序,从此进入场地需要办理移交手续。由于需要的看护人数比较多,所发生费用建议由各分包按造价分摊。
在本流程中,看护人员起到了很重要的作用。项目经理每周组织召开协调会,明确每个工种以流水方式进入具体房间的时间表,看护人员根据此表组织场地移交,提供开门、检查、关门、再检查的工作。由于需要的人较多,有必要由各分包单位共同分摊相应发生的费用。
26.煤气表安装:可能具有一定的官僚习气,需要注意检查。
27.卫生洁具安装。
28.镜子安装:和甲方招标文件相比有滞后,主要是成品保护困难。
29.卫生间、厨房五金安装:比较滞后,主要是考虑到容易丢失,容易生锈。
30.木地板安装:此前需要提前做好地面找平。木地板施工可能会产生灰尘,需要监督。本工程中踢脚线由装修单位单独施工,不太常见。一般的木地板专业公司安装踢脚线时有偷工减料的嫌疑,应予避免。首先,选择踢脚线时应注意断面形式要利于安装,否则很容易出现上口裂口过大,或者接缝不平等问题。其次,安装前一定要在墙面上打木钉,将踢脚线固定在木钉上。不允许直接用射将设定固定在墙面抹灰上的方法。
31.撕门、窗保护膜:门扇的保护需要采取双层保护;窗户的保护膜一直保留,不要提前拆除,这两个措施对成品保护大有好处。
32.最后一遍乳胶漆:乳胶漆污染投诉比例最高,故预留一遍面漆最后施工。
3.10本阶段的工作重点
首先,当泥水绝大部分工作已经完成,乳胶漆剩余遍,橱柜的框体安装完成,木门完成门套,这个时候就应该开始关门闭户,采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入,通过场地移交区分管理责任。
这个阶段的组织工作相对比较复杂,需要不少杂工来参与此工作,控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。
广东的项目对于移交时的质量要求偏低,表现在成品保护方面要求也较低,因此很少项目需要按照我们期望的标准进行严格的移交。这是我们需要改进的方面。
这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此,需要控制所有的出入口,对方面进行上锁移交控制。
3.11地毯式整改、验收、移交阶段
3.12本阶段的主要工作
33.施工单位地毯式检查,包括重新试水打压、蓄水试验:
因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道,因此要重新打压检查。
蓄水试验实际上进行了三次:一是结构裸露状态下与总包的移交;二是防水保护层施工完毕后;三是验收整改时。
34.业主组织的地毯式检查:考虑到是首次实施精装修交楼,有必要组织此工作。
35.小业主开放日及其随后的整改:这是我们建议的特别环节,对降低投诉大有好处。开放时间:3天。
小业主开放日的做法已经在数个工程上实施,效果十分明显,建议业主方面采纳此意见,并且很好地组织此工作。统计表明,开放时的卫生工作做得好,可以大大减少客户投诉。为此,建议合同明确此次清洁工作由施工单位完成,入伙时的高级清洁工作由业主组织,专业公司完成
36.入伙及随后的整改:无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视,要以战备状态接受小业主的验收。组织要有序,态度要真诚,整改要迅速得力。
入伙时,业主方面的组织占主导性作用,需要很好的组织。同时,施工单位须提供无缝的配合,尽快解决小业主提出的投诉。此外,要避免过度承诺。
小业主可能提出种种个性化改造的方案,应予合理化解。事实证明,如果对于小业主的额外改造要求承诺过多,必定会占用保修人员的精力,客户满意度反而会下降。
37.结算:需要提前进行,不然可能拖延时间非常长,无法实现资金良性循环。重点是:有关瓷砖的实际损耗统计麻烦,要提供足够的证据!
38.保修。此阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度,可以考虑打包式服务,由专业队伍提供星级维修服务,以解决因分包众多、投诉处理缓慢的缺点。
3.13本阶段的工作重点
1.检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时,管理人员就要通过走动式管理不断地发现问题,及时安排整改。只要属于通病性质的问题,都应该在班组会议上专门强调。
2.过程中应定期组织集中检查,奖励先进,鼓励后进。
3.工程进展到80%左右时,非常重要的是应该将工作重点转移到整改上来,不然班组出于自身利益,很容易自行减员,降低人工成本。此时,管理班子应尽早组织检查,源源不断地将质量问题发送到班组,使其工作处于比较饱满的状态。这种地毯式的检查需要很大的决心很大,组织要有序、检查落实要彻底。
4.其次,对待小业主一定要态度谦恭有礼,觉得不可以冲撞。开放时还要做好卫生工作。
5.第三,在移交入伙阶段,对于发现的质量问题,要有迅速的反应机制,因为投诉处理良好时,反而能提高满意度。
6.第四,维修服务要争取达到海尔的星级标准。
7.本阶段的工作要点是必须责任心强,态度要好,发现问题要跟踪落实
4.1采购管理
4.1.1分判模式
由装饰公司总包的模式
装饰+数个独立分包模式
装饰包清工+大量甲供材+数个独立分包模式
4.1.2材料设备的集中采购
4.1.3与各合作的单位的战略合作
4.1.4甲供材
关于瓷砖、洁具等工厂产品的供应模式
关于石材等非工厂产品的供应模式
关于材料损耗的特别提醒
4.1.5.装饰施工招标的注意事项
当前的劳动力市场,转包与挂靠。大公司?家装公司?
编制完善的工程量清单
对于甲供材税费等的考虑
4.2木门的采购
4.2.1.对进度的影响极大,是最值得关注的项目之一
4.2.2.关注的质量要点
木材干燥水平。
木材本身的品质。
门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。
饰面做法。
油漆质量。
门套的设计方式。
4.2.3.几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此,将其工作划分为几个阶段,采购合同最好予以明确:
第一阶段:移交门洞阶段。木门单位最好在土建单位移交场地时就参与门洞的移交,具体负责门洞尺寸移交,这样加工制作就比较从容。
第二阶段:底框安装阶段。稍微高级一些的木门均设有底框。底框对于泥水收边、大有好处。尽早将底框安装起来,泥工就知道该做到什么位置,收口就不容易出现错误。
第三阶段:门套安装阶段。也是早一些好。门槛石装完,门套就应该上马了。注意此时一定要注意门贴脸先装完,不然乳胶漆没有办法收口,对进度影响明显。
第四阶段:门扇安装阶段。
4.3橱柜的采购
4.3.1.关注的质量要点
台面人造石的质量,价格差别可达10倍。
柜体用板材。多数用防潮板,即便如此,防潮板质量也有高低之分。
表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张,贵的上千元一张。
每一种五金件。进口和非进口价格差别极大,例如:抽屉所用的滑轨,质量好的可以承受一个人的重量,其价格也颇为可观。
抽屉的质量。有的是金属制品,有的用普通板材制成。
封边条的工艺及材料。
各种附件,例如金属抽篮的数量、质量等等。
加工水平。
4.3.2.施工阶段的划分
第一阶段:泥水工程完工95%左右,厨房内部基本清爽,橱柜就开始安装,但只需要安装底框、不易损坏的台面。通常此时会产生比较多的垃圾,早一天完成,工地里面也早一些干净起来。
第二阶段:安装橱柜门扇。
第三阶段:安装容易丢失的五金,以及灶台等。
4.4衣柜及成品木作的采购
几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。
活动部件的可靠性需要认真把握。
防潮能力常常不足。
制作安装的时间比较长。
安装时对现场有一定影响。
4.5木地板的采购
1.木地板在广东用量一般,在上海不少房子内常常满铺。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高,对铺贴的工艺要求也很严格,否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。在广东,我们怀疑大多数建筑的施工精度难以满足要求,甚至能胜任的施工班组估计也不是很多
2.不过,木地板的安装倒是非常快速。一般来说,在广东,15天装完200套房间的木地板并非难事。木地板的进度安排是:泥水全部完工,木门安装完毕,乳胶漆仅仅剩下一遍或者剩下点补工序时,木地板就必须进场了。
3.上海市对于木地板的保护要求极高,因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大,等等。
4.6瓷砖的采购
4.6.1尽管瓷砖是标准的工厂产品,但是受材料档次及不同批次的影响,瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题:
1.瓷砖的损耗远大于定额值。这主要是由于排版引起的,与施工损耗无关。我们参与的工程墙砖损耗最大超过34%,全屋平均损耗常常约16%。
2.第二点,墙砖采用无缝砖时,很容易凸显规格尺寸方面的偏差。
3.第三点,在排版设计时,如能避免一些特殊的拼花方式,将对质量产生积极的作用。一些样板房设计时可以采用复杂的切割、斜拼方式,但是大规模施工时很不容易保证施工质量,最好予以避免。
4.第四点,瓷砖的供货要保证同一型号、同一规格、同一批次、同一色号。由于一开始很难完全准确地计算瓷砖用量,在与供货商谈判时,应在合同中写明,至少保有供货总量的10%以上作为备用,而且允许超过的部分退货。此外,如果可能出现色差问题时,要求厂家提前知会,这样可以做到预留部分瓷砖作为整改备用,尽量避免同一房间内出现色差。
5.最好按照每一色号准备2%的瓷砖用于物业维修。
4.6.2瓷砖的供应对进度的影响是直接的,需要毫不犹豫地保证其供货。
4.6.3瓷砖的供应没有想象的那么麻烦,多数时候是施工单位与厂家直接联系,建设单位只需要履行简单的审批手续而已。倒是结算时容易因为损耗问题产生争执,因此,强烈建议在投标阶段即十分关注损耗的正确计算,在执行过程当中抽专门时间核定损耗率,以利结算。
4.7水泥的采购
1.通常要求没有结构施工那么多,但是对其质量也不能过分放松。
2.白水泥的质量一定要好,否则勾缝会发黑。
3.质量过差的水泥,有时候会出现凝结时间过长等问题。
4.如果用与墙面石材的镶贴,那么对水泥的质量要求应予以较高程度的关注。
4.8腻子
1.腻子出现质量问题比想象的要多。
2.理论上成品腻子能保证质量,实际上并非如此。
3.目前看来似乎最好用的腻子还是自己熬制。用聚乙烯醇(俗称108胶丝)熬制胶水,再与纤维素、双飞粉充分混合,即成腻子。熬制胶水的比例,多数是土法上马,一包胶丝(25斤)配大半油桶水。纤维素的重要作用是增加腻子的和易性,方便刮抹施工,但是添加量不能过大,否则容易在潮湿天气下发霉。纤维素的质量应予以保证,否则容易出现乳胶漆脱皮的问题。
4.9天花角线
1.大批量施工时,天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直的问题,因此建议设计上最好设天花角线。采用工厂化施工,由工厂派人安装,质量好,速度快。
2.有些设计将天花角线设计为木线条,对防止裂缝非常不利。除非天花角线设置在木制窗帘盒上,其余天花角线建议一律采用石膏制品。
3.扁平的天花角线附着在墙面上时,非常容易凸显墙面不平整的质量缺陷。
4.可以用中密度板代替石膏天花角线吗?
5.天花角线在不同位置时对观感的影响。
4.10各类装饰胶合板
4.11铝合金吊顶
1.卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉比较多,要求选用比较厚的铝扣板。最好采用覆膜产品,因2.为烤漆产品档次较低,容易变黄。
3.收边用的角铝容易变形,不易太薄,也不宜打胶,因为玻璃胶本身会收缩,引起变形。
安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改,否则必定会影响吊顶质量。
4.12乳胶漆
乳胶漆的观感质量很容易小业主诟病。为减少投诉,建议采购时选择档次较高的产品。
乳胶漆的涂布率是一个容易引起争议的问题。通常按照面漆7m /L、底漆12m /L比较公平(随产品不同略有差别)。
4.13石材
1.石材的采购比较复杂,即便是相同名称的石材,其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理,通常由施工单位供应。关键是要选择好大板,并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。
2.石材编号是一件细致的工作,要求区分不同的使用部位逐一编号,避免混淆。打包最好按照套间进行,避免按照规格不同大量打包,否则分发到不同部位时很容易出现错误,特别是如果编号不完善,那几乎是灾难性的。
4.14镜子
1.容易产生的问题主要是要防止生锈。必须采用质量良好的银镜,玻璃胶采用中性,周边要求密封防潮。
2.镜子的损耗极高。
4.15五金件
1.一要防锈,二要耐用。尤其是水龙头,属于经常使用的部件,质量尤其要可靠。即便是简易龙头,为减少投诉,也建议用较高档次的产品。
2.五金件颇能体现装修档次,因此设计和选样时当然要予以重视。
4.16卫生洁具
1.马桶的规格应该与现场预埋一致,否则无法安装,或者改动太大。
2.浴缸直接影响泥水的施工进度,应予关注。
3.卫生洁具对装修档次影响很大,价格差别也判若云泥。
4.17开关插座
集中采购情形下,开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价,因此建议采用较高档产品。
4.18灯具
1.对于大批量精装修来说,灯具的耐久性是优先要保证的问题。
2.其次,因为施工过程中难免会遇到污染(如水泥或有侵蚀性的气体),灯具金属部分的防锈能力值得关注。
3.T5灯管的损耗率很高,引起投诉的可能性较大。
4.感应开关用于控制节能灯时,因电感作用容易引起闪烁,容易损坏,应避免这种设计。用于控制T5暗藏灯带时,因灯具功率较大,需要采用加强型(52W),但也并非完美的组合。
4.19空调
必须事先进行系统设计。
目前家用空调安装的技术含量被大大低估。
4.20智能化
系统设计
人性化
5.1场地移交的注意事项
对进度影响质量影响很大,甲方及监理应强力介入场地移交。
与土建进行场地移交的程序。
土建验收时的检查表格。
场地移交时可能发现的质量问题。
处理移交拖延的策略。
必须土建单位处理的质量问题。
可以由装饰单位有偿处理的质量问题。
由装饰单位无偿处理的质量问题。
5.2移交时的场地状态
冷热水:给排水管道施工完毕,墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压,并将冷热水管对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。
强电及弱电:逐条管道检查是否畅通,回路是否正确。最好不要穿线,开关插座不要装。
顶棚:如有抹灰,需完成。最好用水泥腻子刮平,不用抹灰。
墙面:完成抹灰,底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。
地面:不要找平!保持结构混凝土面即可。尤其是木地板地面,先不要找平!阳台上如果贴砖,也不要找平!
防水:由土建总包完成,需做试水。如果有下沉式卫生间,由土建单位做完填充层及上层防水
保温层:先施工完毕。
6.1进度控制概述
与规划验收、竣工初验、竣工验收之间的关系。
项目发展整体计划
装修与主体施工之间的衔接计划
封顶后粗装修与精装修并行的进度计划
批量精装修的总进度计划
单套房间的施工进度计划
以周为单位的进度报表
以日为单位的工作安排
6.2几个里程碑节点计划
开工前的准备阶段:不宜超过21天,否则意味着和土建之间的移交出现一些问题。
泥水完工:自开工之日起,不超过50天。
乳胶漆:从开始就进场,第55天左右完成第一遍乳胶漆,此时,泥水已经完工,门槛石已经安装,门套即将进场。第90天完成第二遍,剩余为较为完整的整改时间。
门槛石:在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系,因此能太晚。
木门套安装:第二遍腻子结束,门框就应装完。
门扇:第一遍乳胶漆结束,最好门扇装完。
卫生洁具:第一遍乳胶漆完工时开始安装,第80天左右装完。
五金件:第85天完工。
内部整改开始:应尽早进行。实际上,为了挽住施工班组,应该源源不断地提供整改要求,否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水,完成时间早,要抽空组织普查,逐步地消灭问题。
小业主开放:第90~100天左右比较合适。
监理、甲方的检查和整改组织:预留了一个月左右的时间,应当是十分充足的。
6.3影响进度的关键因素
场地移交。
甲供材及甲分包。假定精装修人工费为100,则甲供材为135,甲分包为165。可见管理重点应该再甲供材及甲分包。
泥水的进度。
通水通电时间。
整改开始的时间与力度。
资金支付。
平面分布对管理效率的影响。
垂直运输的制约
水泥+砂--约3趟
油漆等--约1趟
门--约2趟
砖--约2趟
柜子--约1趟
卫生洁具--约1趟
木地板--约1趟
∑=11趟
假定三部电梯每日12小时负责运输,每次10分钟。则物资运输时间:
运输时间=500×11×10/60/12/3=25.5天
6.4劳动力估算
估算工程量
泥工人数≈泥水面积/(15~20)/泥水工程给定工期
乳胶漆工人数≈乳胶漆工钱总数/100/总工期的80%
安装工、木工人数的估计。
杂工人数≈装修总人工费×1%/60/工期。电梯工另外计算。
任务的连续性对劳动力人数的重大影响:每年生产7000套,要多少劳动力?多少管理人员?
6.5 300套同时施工时的劳动力估计
6.6关注劳动力市场
1.批量精装修工程的管理已经相当成熟,主要瓶颈不在于管理管理技术和管理人员数量,而主要取决于劳动力供应。
2.当前广东乃至全国的劳动力供应都比较紧张,这是一个严峻的事实。
3.作为建设单位来说,以下措施稳定优秀施工班组大有裨益:标段大小要合适。标段太小班组不感兴趣,太大的话管理容易失控。因为对于成熟的装修公司来说,200~600套作为一个标段是合适的选择。
保持任务的连续性。
避免恶性价格竞争。
6.7进度管理
设计一个动态表格,掌握宏观进度
设计一个表格,控制移交进度
提高管理班子的执行力
对影响进度的各种因素要有预案
整改验收阶段的应急措施
7.1检验标准
GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》
GB50209-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》
DB31/30-2003《上海市住宅装饰装修验收标准》
各地政府发布的分户验收标准
实际验收比规范更细致,侧重点有显著不同
实用的检验标准是菜单式问题清单
过程中搞一些有意义的评比检查,做总结,发奖状和奖金
7.2建立统一的、标准化的管理体系
7.3一体化管理的范例
7.4运用统计技术
7.5编制详尽的作业指导书
7.6利用图片进行教育
7.7质量通病防治-混凝土及抹灰裂缝
7.7.1质量通病防治--墙砖空鼓
规范不允许墙砖出现空鼓,代价是必须逐块检查,发现即打掉重来。防治措施如下:
基层强度要足够。尤其是混合砂浆抹灰的墙面,如果在土建施工时严重失水,必定造成混合砂浆强度极低,贴砖后非常容易出现严重的空鼓。
基层含水率要适中。贴砖前一天淋水,正式贴砖前再次湿润墙面。
如果是轻质砌块,则因为其吸水极其厉害,必须长时间洒水养护,否则必定空鼓无疑。
墙砖要泡水2小时以上。因为现在瓷砖质量普遍较好,吸水率比规范允许的程度低很很多,工人凭经验觉得不泡水也可以,实际上对空鼓是有影响的。
采用二次成活法。大墙砖背面刮上一层水泥膏,约10mm厚。先试贴,轻轻敲打后再抬起,修整背后水泥膏之后再次镶贴。这个方法对防止空鼓贡献很大门边、门头位置尤其要防止空鼓。
在不同墙体材料交接部位,一定要用钢丝网加强,否则该部位发生相对位移时也容易造成空鼓
瓷砖踢脚线常常空鼓,原因之一是腻子刮得太低,应避免。
7.7.2质量通病-外窗渗漏的改进节点
7.7.3质量通病-塑钢窗塞缝加强1
7.7.4质量通病-塑钢窗塞缝加强2
7.7.5质量通病防治--厨房卫生间渗漏
7.7.6质量通病防治--烟道渗漏
7.7.7质量通病防治--地砖空鼓
规范对地砖的空过稍微宽松,我司标准仍然为不允许出现空鼓。
砖越大越容易空鼓,这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关。为尽量减少空鼓,建议的措施如下:
铺贴前楼面板要湿润。
干铺砂浆配合比约1:4,要均匀地铺在楼板上。
采用二次成活法。地砖背面刮上一层水泥膏,约10mm厚。先试铺,轻轻敲打后再抬起,修整背后水泥膏之后再次铺贴。这个方法对防止空鼓贡献很大。
铺完之后24小时以上严禁上人。
采取养护措施对防止空鼓大为有利。
7.7.8质量通病防治--墙地砖色差
损耗比定额规定大得多。
瓷砖的供货要保证同一型号、同一规格、同一批次、同一色号。由于一开始很难完全准确地计算瓷砖用量,在与供货商谈判时,应在合同中写明,至少保有供货总量的10%以上作为备用,而且允许超过的部分退货。此外,如果可能出现色差问题时,要求厂家提前知会,这样可以做到预留部分瓷砖作为整改备用,尽量避免同一房间内出现色差。
预留2%瓷砖用于维修。
7.7.9质量通病防治--木作工程裂缝
有关平衡含水率的知识,许多人可能理解有错误。
尽量减少木材使用范围,能用石膏板代替的吊顶可尽量替换。
“回”字形天花的四个角,胶合板不宜在此附近断开,而是在四个角整块夹板做成L形完成角部的过度,可以大幅度地降低此处出现裂缝的可能性。
木材与木材接缝处做成V字形凹缝,用环氧树脂加锯末填充,打磨,封牛皮纸,然后再进行表面油漆工艺。此法比较可靠,但是很费功夫。不宜用无纺布代替牛皮纸,因为无纺布弹性大,起不到绷紧的作用。
尽量避免木材与混凝土墙面等直接接触,很容易出现裂缝。
妥善地安排施工工序,尽量减少木材受潮可能性。
某些木材更容易受潮,最好避免。
7.7.10质量通病--吊顶不平变形开裂
吊点及挂件节点出现虚假受力情况。
龙骨与板缝位置不正确,或者龙骨刚度、数量不足。
石膏板钉钉位置、间距不正确。
缝隙位置胶带、填充腻子施工工艺方法不正确。
可耐福吊顶体系
有关工艺措施
7.7.12质量通病防治--乳胶漆观感不佳
乳胶漆是细活,工价不同,投入的工时不同,效果差异明显。尽量延长乳胶漆的作业时间,保证慢功出细活。
尽量减少其它工序对乳胶漆的影响。这是非常重要的一点。
工艺方法的选择:施工方法可以是刷、喷、滚涂。
阴阳角不顺直。强烈建议在刮该部位腻子的时候,先用白水泥打底,用铝合金刮尺结合刮板将其刮平,阳角质量可立刻得到大幅度改观。
透底。
流坠。
起粉。
慢干。
回粘。
发霉
返锈。
变色和褪色。
起泡。
白天、晚上两种工作状态检查乳胶漆质量。
7.7.13质量通病防治--木作油漆质量不佳
衣柜等尽量采用工厂化施工。
必须在现场施工的,最好能集中施工油漆,避免色差。
最好与室内其它木作油漆在色彩上保持一致。
工厂化制作的可能性
7.7.14质量通病防治--墙根返潮
与砌筑使用的材料直接相关,采用彩色涂料时更加明显。
7.7.15质量通病防治--其它问题
铝扣板天花露缝:采用咬合式断面。选用较厚的产品。灯具一次安装就位。
大面积的石材窗台板非常容易空鼓。补救的办法是贴好后连续养护。
木地板空鼓:地面砂浆找平层强烈建议由装修单位集中施工!
五金件安装时破坏墙面瓷砖:用优质的玻璃钻头可以减少破坏的可能性。
快交工时发现管道渗漏:
移交时一定要打压!最好先通水!一进场就将冷热水管对接起来,这样就可以同时试验冷热水管是否渗漏。如果没有通水,那就没有办法,只能寄希望于打压的质量了。
施工过程中的损坏也不在少数。
有几种情况容易损坏管道:一是贴卫生间墙面靠下的第二块墙砖时,固定用钉子容易钉破水管;二是洗脸台的角钢架安装时容易打破水管,建议采用扁的支架,不要做成三角斜撑;三是楼面暗藏管道一定要标记范围;四是木踢脚线施工时,因为各种标记已经被遮掩,很容易钉破水管,要特别注意。
跳闸或者相序错误
不要太相信土建单位的细心,相序很可能是错误的,一定要逐根检查。
除了正式测试外,开关插座还必须较长时间通电试验,排除质量故障。
7.8质量问题分类统计
按照阶段分类:
施工阶段发现的质量问题;
入伙移交时发现的质量问题;
入伙6个月内发现的质量问题;
入伙6个月后发现的质量问题。
按照问题原因分类
设计缺陷;
材料缺陷;
施工缺陷;
使用不当;
服务不好。
按照建筑部品分类
建筑结构部品;
门窗部品;
装饰装修部品;
建筑电气部品;
给排水及通风空调部品;
栏杆部品。
按照责任单位分类
7.9从简单装修到复杂装修的过渡
简单装修是基础
复杂装修复杂在什么地方?如何简化质量管理
8.1文明施工的内涵是什么?
文明施工首先是一种有序的组织方式,然后才表现为某些技术手段。
有序组织的基础是计划。
z计划的内在要求是协调。
所谓协调,就是合理调度资源,减少资源之间及资源内部的冲突。
协调的基本方法是使各工序“在空间上分离,在时间上错开”。
工序交接及施工指令单是现场管理的常用手段
9.1地毯式检查与整改
什么时候开始整改?
地毯式检查的组织方式
模拟验收
模拟入伙
精装修工程物业接管验收表格
电气工程物业接管验收表格
给排水工程物业接管验收表格
9.2业主开放日与入伙接待
9.3保修服务
9.3.1成立客户服务部
9.3.2如何组织责任单位维修?
由原责任单位负责维修?
由专业公司集中负责维修?
由甲方成立小组负责维修?
9.3.3投诉的处理
出现投诉并不可怕,可怕的是不能正确地处理
在投诉中成长
京海博瑞3-4月份公开课
3月23-25 北京 标杆地产企业精装修设计与施工技术要点管控及常见问题的难点、痛点实战案例分析
3月23-25 北京 标准流程化、技术标准图示化、工作标准清单化、精品工程细部化、通病防治手册化)五化建设实战案例剖析
3月30-4月1 深圳 房地产企业全成本策划与成本控制的耦合管理要点及实战案例解析(含沙盘演练)
03月30日至4月1日 深圳 项目总视角下设计管理的三大使命与施工图质量管控的31项关键要点及54个案例解析
4月13-15日 成都 标杆房地产企业档案现代化、规范化、科学化管理的20大关键点操作方法及案例解析