毛利率49%,股价创新高,新鸿基地产的炼金秘笈

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楼主 2019-05-20 05:40:44
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御蓝湾

随着楼市和资本市场的回暖,新鸿基地产(00016.SH)凭借良好的业绩预期,公司股价在最近3个月涨幅已超过30%。

2019年1月23日,香港地政总署公布启德用地的招标结果,一宗位于香港启德区域的非工业用地以112.6亿港元批予华荣(香港)有限公司,其母公司为新鸿基地产发展有限公司。

预收账款结转速度行业第一

新鸿基地产2018年上半年存货1778.07亿港元,平均预收账款113.44亿港元,其中存货同比增加21.1%,平均预收账款同比增加30.3%,较2017年有较大提升,同时“存货/平均预收账款”指标也较2017年有所改善,同比下降7%,去化压力短暂得到缓解。

新鸿基地产的预收账款周转率除2015年度出现下降之外,近几年均呈上升趋势。2018年上半年公司预收账款周转率为7.55,较2017年下降15.8%,预收账款的大量增加是导致其下降的主要原因。但新鸿基地产的预收账款周转率位于标准排名统计的100家上市房企第一名,预收账款结转收入的速度十分可观。

盈利能力持续提升

新鸿基地产是香港最具规模的房地产商之一,主要业务收入来源分别为物业销售及物业投资租金收入。新鸿基地产年报显示,公司2018年上半年主营收入总额为592.06亿港元,其中香港地区占比86.5%,内地占比13.5%。 

新鸿基地产的土地储备在2018年6月达到近五年的最高值5650万平方尺,内地的土地储备在2017年度有所下降,2018年内地的土地储备面积为6450万平方尺,同比增长22.6%,总土地储备面积也有所回升。

可以看到,新鸿基地产近几年在内地拿地相对变得谨慎,香港地区的土地储备在稳步上升。

值得注意的是,尽管新鸿基地产在内地的土地储备面积有所下降,但近五年其在内地土地储备面积始终大于香港地区的土地储备面积,可见公司对内地市场也十分看重。

财报显示,新鸿基地产对内地房地产市场中长期前景保持乐观,并会继续采取选择性的投资策略,专注在主要城市物色增添新地皮的机会。

不同于内地房企动辄上千亿的销售额,已经有50多年历史的新鸿基地产在2018年上半年的销售额仅为460亿港元。

 

虽然新鸿基地产的销售额不高,但公司毛利率却在行业内保持领先。2018年上半年,新鸿基物业销售营收419.43亿港元,对应溢利162.61亿元,去年同期为119.17亿元,同比约增长36%。

其中,年内香港物业毛利率约39%,具体来看,营业收入357.25亿港元,溢利为139.36亿港元,同比增加43%。溢利贡献主要来自出售汇玺、汇玺II、海天晋及PARK YOHO Genova的住宅项目。

内地物业销售毛利率相差不大,约为37%,溢利为23.14亿港元。溢利贡献主要来自出售峻林第二期B、御华园第二期A、悦城及上海滨江凯旋门的住宅项目及天盈广场东塔的写字楼项目。

公司2018年上半年综合毛利率为48.91%,高出标准排名统计的100家上市房企3/4分位数38.40%近10个百分点,公司盈利能力较强。

新鸿基地产的高回报率主要得益于公司的优质土储以及强大的品牌。公司拥有 3200 万平方尺占地面积的农地,未来可以以合理的价格转化为住宅用地。如公司2018财年新增土储676万平方尺,其中479万平方尺即为农地转化而来,所补楼面地价仅为3193港元/尺;计入前期开发成本,考虑周边超过15000 港元/尺的一手房价格,公司就可从中获得丰厚利润。

在香港地区之外,公司在内地还拥有5070万平方尺建面的发展中物业,主要位于长三角和珠三角的核心城市。此外,新鸿基地产强大的品牌也将帮助其在住宅销售市场维持市场份额:在香港,公司长期在住宅市场占据前二的市场份额,其产品以高质素著称;在内地,公司的高端住宅也是享有盛名。

短期偿债能力略显不足

 

近五年来,新鸿基地产调整后的资产负债率和净负债率的趋势基本相同。调整后的资产负债率基本稳定在22%左右,净负债率基本在11%左右徘徊。其中负债总额及有息负债的增加是导致2018年上半年调整后的资产负债率及净负债率较上年增加的主要原因。

新鸿基地产2018年上半年度调整后的资产负债率和净负债率分别为为22.02%和11.91%,远低于行业1/4分位数67.26%和57.69%。

凭借雄厚的财务实力,新鸿基地产连任香港信贷评级最高的地产商,获得穆迪及标准普尔分别再给予A1及A+评级,两者评级展望均为稳定。

为进一步巩固其稳健的财务状况,新鸿基地产继续从银行及资本市场取得充裕的现金流。2018年3月,集团筹组一项210亿港元的五年期银团贷款,以延长其债务年期,及提供充足的已承诺备用信贷额。在高信贷评级及债券投资者的支持下,公司于年内透过中期票据发行机制,发行多项债券,包括5亿港元的三年期债券,9.5亿港元的七年期债券及13.43亿港元的十年期债券。

 

2018年上半年新鸿基地产调整后的速动比率降至近五年的最低值0.88,较2017年同期1.23下降28.5%,位于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数0.7和中位数0.99之间,短期偿债能力有所下降。

新鸿基地产扣除预收账款之后的现金比率近年来一直在0.4上下浮动,2017—2018年度调整后的现金比率同比也有下降趋势,位于行业中位数0.36之上。

另外,标准排名用“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”这一指标来衡量企业的长期偿债能力。新鸿基地产近五年该指标分别为3.22、3.21、3.24、3.48、3.83和3.36,2018年上半年虽然较2017年同期有所下降,但依旧远高于行业3/4分位数0.81,长期偿债能力很好。

为环境创造价值

长期以来,新鸿基地产坚守“以心建家”的理念,在管理及营运上加入有助实现可持续发展的作业守则,为现今的一代和后代创造一个极佳的平台。集团透过行之有效的管治、政策及系统,确保不断改进在环保方面的表现:

新鸿基地产采用创新的绿色科技,提升物业发展及管理上的环保表现。雇用46名取得“绿建专才”资格的员工,以改善多个环保范畴的问题,包括能源效益、 物料运用及废物管理,并且获得40项绿色建筑认证,有关的评分系统分别为香港建筑环境评估法(BEAM)及能源和环境设计领先认证(LEED)。

香港环境局的《户外灯光约章》旨在尽量减少光污染及能源浪费,新鸿基地产旗下的物业管理公司康业和启胜均有参与其中,并配合政府的倡议,推行绿色物业管理。其中康业和启胜在本年度合共获颁十个“香港环境卓越大奖”,表扬两间公司在环保方面的卓越表现。

 

新鸿基地产的能源优化委员会共有27名建筑工程及管理专家,负责监察电力消耗及于集团内发布最新的研究及国际最佳作业守则。2017年,投资物业组合中共有55幢物业受到能源优化委员会监察,令过去六年的耗电量减少超过14%。

同时,新鸿基地产支持政府的废物管理及减废的政策和计划,包括《香港资源循环蓝图2013–2022》。公司采用分级制,首先避免产生废物,以及尽量重用资源和将资源循环再造,最后才考虑弃置废物。新鸿基地产所有附属公司同样采取这种方式,减少最终被送往堆填区的建筑废料及固体废物。旗下的建筑公司在2017年度产生超过232,000公吨建筑废料,成功将其中约74%循环再造,转化为地基填料,估计节省1200万港元丢弃废物的开支。

随着公司盈利能力的逐步提升,作为评级机构推荐的最被看好的十大港股之一——新鸿基地产截止2019年2月14日的股价已升至133港元,离最高价位141港元已近在咫尺,机构给出的目标价是144港元。

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