房屋的公摊面积是如何计算的?

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楼主 2019-05-22 08:14:37
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中正花园

近日,住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示,住宅建筑应以套内使用面积进行交易,在社会各界引起广泛关注。随后,本报收到诸多留言,询问:房屋的公摊面积到底是如何计算的?关于得房率有没有具体规定?还有房屋面积的测绘费用标准是多少?此外,近年来的新兴概念“楼盘表”,也收到了不少读者提问。

为了解答上述问题,《大河房管面对面》栏目第五期邀请到郑州市房管局测绘管理科副科长孙云鹤和楼盘表管理科副科长杨伟臣进行详细解答。

1.房屋面积的公摊面积是如何计算的?得房率有没有具体规定?比如说不能低于多少?

答:房屋公摊面积的总原则是:仅仅为本幢楼服务,而且在本幢楼之内的才会公摊给本幢楼。为多幢楼服务,在本幢楼内、为其他楼服务,独立使用的地下室储藏间、车库等以及计入人防工程的面积都不计入公摊面积。

一般来说要公摊的面积包括:楼(电)梯、管道井、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房。

得房率或者说是分摊系数大小没有具体规定。每幢楼的设计不一样,得房率就不同。举个例子,设计的两梯两户,楼梯、走道宽敞明亮的房屋,比如豪宅,得房率就低。设计的一梯两户、三户,只有楼梯没有电梯的房屋,比如原来的多层老房子,得房率就高。

2.购房时,最终办理房产证面积,为何与当时售楼部宣传时面积不一致?

答:售楼部在办理预售许可证前,宣传的户型面积是开发企业自己找人估算的面积,这个面积是没有经过房管部门审核与备案的,存在一定误差。只有经过房管部门审核备案过的面积,即办理过预售证后,签订正式合同的面积才是比较准确的面积。

一般情况下,开发企业会有两次建筑面积的测算与备案。第一次是办理预售许可证之前,先由测绘部门根据规划部门审核过的图纸进行预测,这个面积经房管部门审核备案后用来签订购房合同。第二次测绘是房子经过规划核实与竣工验收后,测绘部门到现场进行的实测。这个实测面积经过房管部门审核备案后,用来办理房产证。

3.房屋测绘是何时进行的?是交房之前还是交房之后?为何我住进去后就没有见人来测绘过?

答:这里的房屋测绘应该指的是房屋的实测绘。房产实测是在规划核实与房屋竣工验收之后进行的,不以是否交房为依据。但是现在测绘时,我们要求测绘前和测绘后进行网上与现场公示,并且要求实测时一幢楼至少有两名业主参与,不但可以参与测绘他自己的房子,而且可以全程参与测量所有房子。测绘成果出来后,也要公示,会公示到现场和房管局网站上,广大业主随时可以查询。

4.房屋测绘费用标准是多少?该由谁来收取?好多企业把测绘费算到办房产证费用中,是否合理?

答:测绘费用标准:住宅按照户型收取。3种户型及以下0.6元/㎡,4~6种户型0.9元/㎡,7种及以上户型1.36元/㎡。

厂房0.8元/㎡,多功能综合楼1.8元/㎡。非住宅(包括商业、办公、地下室等)1.5元/㎡。

关于测绘费由谁来交的问题,根据郑州市物价局、郑州市住房保障和房地产管理局在2010年联合下发的文件郑价公〔2010〕1号《关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知》中第三大条第6小条规定,房地产测绘费应计入开发成本,不能再以办房产证的费用另行收取。

5.感觉房产证面积不够怎么办?特别在装修时,通过铺瓷砖感觉实际面积比房产证所记载的面积小很多。

答:先介绍一下房屋建筑面积的构成。房屋的建筑面积是由房屋套内建筑面积与共有分摊面积组成。

房屋套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

套内使用面积为套内房屋使用空间的面积。问题里的铺瓷砖的面积基本上是套内使用面积。

套内墙体面积指套内的隔墙,比如卧室和客厅的分隔墙,卧室与卧室的隔墙等。以及套与公共建筑空间的分隔墙(比如户与楼梯间隔墙)的一半,外墙(包括山墙)等共有墙结构的一半。

房产证附图中记载的有:套内建筑面积、共有分摊面积和产权面积。产权面积=套内建筑面积+共有分摊面积。

所以说通过铺瓷砖算的面积即套内使用面积。它既不包含套内墙体面积,又不包含共有分摊面积,肯定比房产证记载的套内建筑面积与产权面积小。

另外,业主如果感觉面积有问题,首先可以自己拿尺子测量一下房屋的尺寸。测量时注意遇到外墙时,尺寸要加上外墙的一半。遇到室内与楼梯间或者其他户的分隔墙时,也要加上墙体尺寸一半。最后,拿自己测量的尺寸与房产证附图上所记载的尺寸进行比较。

当差别较大时,可以向测绘部门咨询:东区电话67881135,西 区 电话67935509,如果对解释还是不满意,还可以向测绘管理部门交易中心测绘管理科进行反映:东区电话67881299,西区电话67580833。

6.阳台面积是如何计算的?到底是按照全面积还是半面积?

答:首先,根据规划局审核过的图纸判断是封闭阳台还是不封闭阳台。

不封闭阳台的,不管实际阳台封闭与否,均按照不封闭阳台计算一半面积。封闭阳台的,再根据现场具体封闭情况,现场与规划一致为封闭的,计算全部建筑面积。现场与规划不符,现场没有封闭的,仍然按照不封闭阳台计算一半建筑面积。

7.在购买商品房的过程中,如何避免在面积上受损失?

答:在签订合同时,注意合同中建筑面积的约定,包括套内建筑面积与公摊面积都约定清楚出现误差后如何处理。

在格式合同中一般都有这样的约定:面积误差比绝对值超出3%,买受人同意继续履行合同,房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

8.楼盘表的概念是什么?能谈谈楼盘表管理提出的背景吗?

答:楼盘表最早是指房地产开发企业在销售房屋时,对某一幢楼及每一套房屋的户号、面积、户型、层数、销售、抵押、查封情况等内容用表格形式的直观表达。

2015年10月29日,住房和城乡建设部印发了《房屋交易与产权管理工作导则》,正式提出房屋交易与产权管理中“楼盘表的概念”,并把楼盘表管理列在各类管理的第一项。它的重要性堪比登记簿,是开展房屋交易与产权管理工作的主要载体和重要工具。

9.建立楼盘表的目的是什么?

答:主要目的是通过建立楼盘表,对房屋数据进行信息化管理,也是当前房地产发展和信息化建设的必然要求。

楼盘表作为各业务系统房屋数据源,可以对房屋数据进行规范管理,有效提高数据质量。通过房屋唯一编码,楼盘表将各个业务系统数据串联在一起,可实现房屋有关业务数据的综合信息查询功能,对现有数据资源实现有效利用,有利于房屋全生命周期管理。实现“让信息多跑路,群众少跑腿”的最终目标。

10.楼盘表对个人来说,最直接的关系是什么?

答:楼盘表是房屋交易和产权管理的载体,记载了房屋从建立到灭失的整个过程,从开始预测绘、预售、签订个人买卖合同之后,个人房屋的任何变更、抵押、查封等房屋状态全部记载于楼盘表中。

11.楼盘表建立后,给群众带来哪些实质性的意义?

答:商品房、保障房已纳入楼盘表管理,确保买受人房屋信息安全无误地记载到楼盘表,特别是市政府“城中村改造、棚户区改造”重点项目。每一户村民的房屋信息也安全无误地记载到楼盘表,确保房屋准确顺利网签,让每一户村民的房屋信息得到保障,为村民后期的不动产证办理奠定了信息基础。

12.市民能否自己去办理“楼盘表确认”业务?

答:楼盘表确认业务目前主要由房地产开发企业或建设单位来申请办理。

来源:大河报

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