宝龙的2018:一家房地产“优等生”的高分操作

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楼主 2019-07-04 02:59:26
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莱茵郡

2018年9月30日,位于厦门市思明区的超高端城市综合体——厦门宝龙一城盛大开业。宝龙集团副董事长许黄丽真女士、宝龙地产总裁许华芳先生等逾300人出席了开业庆典。

宝龙一城的商业面积达12万平方米,汇聚国际名品、时尚精品、主力店、生活配套、餐饮等近300家国内外知名品牌,很多品牌是首进福建、首进厦门。

这不是一个寻常的商业地产项目,而是以商业运营著称的宝龙地产,为世人带来的金字塔尖之作。

至此,宝龙旗下三大综合体产品线:宝龙一城(超高端)、宝龙城(高端)、宝龙广场(中端)终于完整亮相。而作为超高端产品的宝龙一城,更是宝龙地产在商业地产领域的集大成之作。

宝龙一城的盛大开业,浓缩了宝龙地产在2018年的表现。商业运营能力的突出,使得宝龙在拿地、融资方面均获得足够的优势,并进而对住宅业务形成支撑。虽然楼市调控继续施压,但借助这一模式,宝龙在产品、融资、销售、拿地等方面的表现,均堪称优异,这也成为中型房企在市场硝烟中脱颖而出的典范。

厦门宝龙一城

厦门宝龙一城开业典礼 

商业运营能力“保驾”

与很多住宅开发商不同,宝龙的重要标签在于卓越的商业运营能力。事实证明,这种能力不会使公司取得超常规的发展速度,却能在市场逆境中保驾护航,甚至异军突起。

宝龙地产有16年的商业地产运营经验。商业运营团队超过5000人,合作品牌超过3000个,其中有超过1200家战略合作伙伴。这种积淀决定了,宝龙广场在前期做规划时,就能够确定80%以上的招商。

区别于产品趋于标准化的其他商业地产商,宝龙广场会根据各地方的情况量身订作,从而呈现出契合不同城市文化和区域特色的产品。 

宝龙的自持部分为购物中心和酒店,由此可获得租费收入及酒店的房费、餐饮收入,从而带来稳定的现金流。与此同时,还可获得资产增值的收益。

出售部分则包括商业街、住宅、服务式公寓等,由此实现资金的快速平衡。

这种商业模式保证了宝龙商业的快速扩张,同时也带来稳定的业绩表现。截至目前,宝龙商业在全国运营面积已达400万平方米。最近三年,宝龙地产的租金收入年复合增长率超过25%。今年上半年,宝龙地产的租金收入为13.7亿,占总体营业收入的15%。

商业运营效率的提升,使得租金现金流实现对利息的覆盖,同时也带来公司整体融资成本的下降。2018年上半年,宝龙的平均融资成本为5.95%,较2017年同期减少0.14个百分点。这甚至低于很多千亿级别房企的融资成本。

与此同时,宝龙的拿地成本也大幅降低。截至2018年上半年,宝龙土地的平均成交价只有2400元/平方米,仅占销售均价的17%。分析人士认为,这也为住宅业务的发展创造了有利条件。

“新五年规划”成果凸显

与商业运营的精细化类似,宝龙的住宅业务也具有较强的产品打造能力。住宅产品线为院/墅、府、邸、家,且以高品质著称,保证了市场竞争力。

2018年,上海青浦宝龙广场地铁金铺首次开盘,1小时即创下劲销3.3亿的佳绩;宁波新长岛花园、宁波宝龙世家、杭州

由于在公司营收中占据主要部分,住宅业务的增长,带动了今年宝龙的整体销售规模大幅提升。

截至2018年11月30日,宝龙地产实现合约销售总额约为人民币375.24亿元,同比增长约106.6%,合约销售总面积约为253.02万平方米,同比增长约85.7%。自此,宝龙地产已提前完成350亿年度销售目标,全年销售额大概率将突破400亿。

事实上,宝龙各项业务的快速增长,得益于一个关键的战略决策。

2017年,宝龙地产在2016年已发布的“新五年规划”中,更新了公司的拿地策略为“1+6+N”。其中,“1”是指以上海为唯一核心,坚定“聚焦上海”;“6”是指在南京、苏州、杭州、厦门、福州及新加入的宁波,重点关注地铁上盖综合体项目;“N”则指其他城市只考虑机会型拿地且不持有物业。

这种策略使得宝龙在夯实长三角市场的同时,迅速走向其他核心城市。借助2016年以来的此轮市场旺季,宝龙得以在规避投资风险的情况下,实现规模的快速扩张。

宝龙地产总裁许华芳曾表示,宝龙重点布局的区域与“长三角一体化”、“杭州湾大湾区”、“海南自贸区”等国家战略高度契合。这些区域具有市场需求大、抗风险能力强的特点,将保障公司业务规模持续稳定地扩张及抗风险能力。

深获行业与资本市场看好

稳健的发展模式和优质的区域布局,使得宝龙的综合实力得到业内一致认可。

2018年3月,由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的“2018中国房地产开发企业500强测评成果”发布会在北京举行。其中,宝龙地产荣获“2018中国房地产开发企业50强”,位列第38位及“2018中国房地产开发企业商业地产综合实力10强”。

2018中国房地产开发企业50强 荣誉证书

2018中国房地产开发企业商业地产综合实力10强荣誉证书

商业品牌价值和“商业地产+文化”模式同样备受肯定

2018年9月,宝龙地产荣获“2018中国商业地产公司品牌价值TOP10”,品牌价值达人民币106.59亿元,连续第八年获此殊荣;旗下品牌“宝龙广场”荣获“2018中国商业地产项目品牌价值TOP10”,品牌价值达人民币68.03亿元。

5月4日,宝龙地产旗下杭州宝龙艺术中心携手杭州滨江艺珺酒店于钱塘江畔、滨江城中盛大开幕。作为宝龙酒店与宝龙文化旗下两大标杆产品,此次携手同时开幕亮相意味着宝龙在实践“商业地产+文化”模式发展的道路上又迈出了具有实质意义的一步。杭州宝龙艺术中心、滨江艺珺酒店与宝龙标杆商业综合体——滨江宝龙城相辅相成,以商业结合艺术,让艺术融入商业,营造商业与艺术互动共赢的生态环境,满足老百姓对美、对高品质生活的追求。

杭州滨江艺珺酒店

杭州宝龙艺术中心

楼市调控政策的持续深入,以及市场竞争格局的变化,房地产市场从“黄金时代”进入“白银时代”。在这一阶段,大中型房企几乎的优势逐渐凸显。据了解,包括银行、信托在内主流融资渠道,几乎都将房地产企业的融资门槛设为“50强”。

分析人士认为,房地产行业的集中度正在快速提高。其中,中型房企的竞争仍然激烈,且仍然存在分化的机会。只有在各项实力“均好”的同时,具备一定的核心竞争力,才能真正脱颖而出。而宝龙恰恰符合这一特质。

在获得行业肯定的同时,资本市场的认可也水到渠成。今年年初,格隆汇、国安君安等专业投资平台或机构密集发布关于宝龙地产的相关分析报告,均看好公司2018年销售大幅上涨及未来三年投资前景。

9月,国信证券指出,宝龙的业绩、销售显著增长,拿地积极,深耕长三角,看好公司未来发展。预计2018、2019年净利润为42、52亿元,同比增长25.8%、23.8%,对应EPS分别为1.05、1.3元。此外,国信证券还首次给予宝龙“买入”的评级。

通过多年的战略布局、产品升级、多元转型,宝龙旗下地产、商业、酒店、文化等产业板块相互渗透,使宝龙走出一条多元业态协同主业发展、共同提升品牌特色的道路,这也将继续助推公司的的可持续发展。

(本文不构成任何投资意见)

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